CHOISIR D’INVESTIR VIA UNE S.C.I

La société civile immobilière (SCI) est un instrument aux multiples atouts pour acquérir, détenir, développer ou encore transmettre son patrimoine immobilier. Par rapport à une détention en direct, la SCI facilite et optimise la gestion de ses actifs immobiliers : selon sa situation personnelle et ses objectifs, l’associé pourra adapter les règles de fonctionnement de la société, choisir la fiscalité applicable aux revenus et éventuellement anticiper la transmission familiale de son patrimoine.

#1 Optimiser la gestion de son patrimoine immobilier

L’optimisation se trouve à deux niveaux : d’abord sur le fonctionnement de la société civile ; ensuite sur le régime fiscal d’imposition des revenus et des plus-values immobilières.

Choisir les règles de fonctionnement

L’un des avantages de la SCI est celui d’éviter les situations de blocage rencontrées dans l’indivision. L’indivision existe dès que l’on détient un bien à plusieurs et en direct (sans SCI) : il y a donc plusieurs propriétaires (indivisaires) d’un même bien immobilier. Les décisions les plus importantes (comme la vente du bien) nécessitent l’accord de tous. S’ils ne sont pas tous d’accord, la situation est bloquée. Pour sortir de l’indivision, un indivisaire peut forcer la vente de l’immeuble.

À l’inverse, la SCI permet de fluidifier les relations entre les associés et de prévoir les règles du « être propriétaire ensemble » : les décisions peuvent être prises à différentes majorités et l’associé qui souhaite se retirer de la SCI pourra vendre ses parts (cela n’entraine pas la vente du bien qui reste détenu au sein de la SCI).

C’est au moment de la constitution de la société et de la rédaction de ses statuts que les règles de fonctionnement sont précisées. Les associés peuvent choisir le ou les gérants (celui qui représente la société, agit pour le compte de la société), ainsi que leurs pouvoirs. L’aménagement du fonctionnement de la SCI se traduit aussi par le choix des règles de majorité pour les prises de décisions : majorité simple, majorité des 2/3, etc.

A noter : la constitution et le fonctionnement d’une SCI a un coût lié aux formalités nécessaires à sa création (rédaction des statuts, frais d’annonce légale, frais d’immatriculation, etc.) et aux frais engagés pour sa gestion (frais de comptabilité, etc.).

 

 

Le saviez-vous : Résidence principale et SCI

La détention de la résidence principale au sein d’une SCI n’est pas sans défaut : il n’est pas possible de bénéficier de l’abattement de 30% sur la valeur du logement résidence principale pour l’IFI, ni de l’abattement de 20% pour le calcul des droits de succession.

Aussi, la protection du logement familial ne s’applique pas si l’un des époux n’est pas associé : l’autre époux associé peut vendre le bien sans l’accord de l’autre. Au décès d’un époux, le conjoint survivant ne peut pas se prévaloir de son droit temporaire au logement et de son droit viager d’usage et d’habitation, car ces droits portent sur le logement résidence principale et non sur les parts de la SCI (or ce sont les parts sociales qui sont dans l’actif successoral).

L’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale peut également être perdue. Enfin, le déblocage anticipé de l’épargne investie sur le PEE, PERCO ou PER pour l’acquisition de la résidence principale ne fonctionne pas en cas de détention via une SCI.

Choisir la fiscalité

L’optimisation de la gestion de son patrimoine immobilier passe aussi par le choix de la fiscalité applicable, élément non négligeable pour la rentabilité d’un bien. Les associés ont le choix entre 2 régimes :

  • SCI à l’IR

Par défaut, la fiscalité applicable aux revenus et plus-values immobilières en SCI est la même qu’en direct. La SCI est semi-transparente, c’est-à-dire que ses revenus seront imposés directement entre les mains de chacun de ses associés.

Les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers et taxés à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2%). La pression fiscale des revenus fonciers peut être importante, si la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’associé est de 41%, auquel il faut ajouter 17,2% de prélèvements sociaux, c’est plus de la moitié des revenus locatifs qui s’envolent.

Toutefois, des charges (taxe foncière, primes d’assurance, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, etc.) peuvent être déduites des revenus, ce qui réduit la part imposable. En cas de déficit (charges déduites supérieures aux revenus perçus), il sera possible pour l’associé d’imputer ce déficit sur ses autres revenus fonciers, puis sur son revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Réaliser de nombreux travaux peut donc permettre d’augmenter la valeur de son bien tout en réduisant sa facture fiscale.

Les plus-values de cessions des immeubles et des parts de la SCI sont soumises à un taux de 19% (impôt) et de 17,2% (prélèvements sociaux). Des abattements pour durée de détention viennent réduire la part imposable. Ainsi, les plus-values sont progressivement exonérées d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

  • SCI à l’IS

Autre possibilité, l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce régime affiche des taux d’imposition plus intéressants : 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice déclaré par la SCI, puis 25% au-delà. Les revenus locatifs sont imposés au niveau de la société (et non des associés comme pour l’IR). Outre le taux d’imposition, la part de revenus imposables est également réduite puisqu’il y a davantage de charges admises en déduction pour le calcul de l’IS que de l’IR, notamment l’amortissement du bien immobilier. L’amortissement est une charge comptable qui prend en compte l’utilisation dans le temps du bien immobilier.

Si l’imposition est plus faible à l’IS, les revenus sont, en revanche, conservés par la SCI. Si les associés souhaitent les appréhender, la SCI devra procéder à une distribution de dividendes, imposés au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 12,8 % (ou sur option au barème de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Lorsque les revenus sont distribués aux associés, il y a donc deux impositions : une première fois au niveau de la société puis une seconde dans les mains de chaque associé. L’option pour l’IS est à privilégier pour les personnes ayant une tranche marginale d’imposition au barème de l’impôt sur le revenu élevée (supérieur au taux d’IS) ou n’ayant pas besoin de revenus immédiats, et dans ce cas, les revenus sont conservés dans la SCI.

La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et soumise à l’IS au taux de droit commun (ces modalités d’imposition sont moins favorables qu’à l’IR notamment parce qu’il n’y a pas d’abattements pour durée de détention). Quant aux plus-values réalisées lors de la cession des parts de la SCI, celles-ci sont imposées selon le régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux.

 

A noter : le régime de l’IS est obligatoire lorsque la SCI loue un logement meublé.  En effet, la location meublée est fiscalement une activité commerciale, or pour être à l’IR, la SCI doit exercer une activité civile, telle la location de logement vide, sans les meubles.

 

 

#2. Préparer la transmission de son patrimoine immobilier

L’un des atouts de la SCI est celui d’anticiper la transmission de son patrimoine immobilier, dans les meilleures conditions en facilitant la donation aux enfants, tout en conservant la gestion de la SCI et les revenus.

La donation des parts de la SCI

Grâce à la SCI, la donation aux enfants est facilitée à plusieurs égards. Plutôt que de donner un ou des immeubles, la donation porte sur les parts sociales de la SCI. Cela permet de respecter plus facilement l’égalité entre les enfants, en donnant le même nombre de parts à chaque enfant, les parts ayant la même valeur. Ce n’est pas toujours possible si l’on transmet « en direct » des immeubles : il est rare que deux immeubles soient de mêmes valeurs. De plus, l’indivision est évitée : les enfants sont propriétaires de parts, et d’un même bien. La rédaction des statuts est primordiale pour anticiper les situations de mésententes entre les enfants après la transmission.

Donner des parts sociales de SCI, c’est fiscalement plus intéressant : plutôt que donner immédiatement la totalité d’un bien, l’associé de SCI pourra donner progressivement ses parts, en profitant des abattements en ligne directe (100 000 € par enfant) qui se reconstituent tous les 15 ans. De plus, le coût de la transmission est réduit car c’est la valeur des parts qui est retenue pour calculer les droits de donation (et non la valeur des immeubles). Or, la valeur des parts est moins importante si la SCI a un passif (un emprunt par exemple).

Possibilité de se réserver les revenus

Il est possible de donner les parts de la SCI tout en conservant les revenus qui y sont attachés. La donation porte alors sur la seule nue-propriété :

  • le donataire, celui qui reçoit la nue-propriété, retrouvera la pleine propriété au décès de l’usufruitier,
  • le donateur, qui se réserve l’usufruit des parts, continue de percevoir les revenus jusqu’à son décès.

La donation en démembrement permet donc d’anticiper la transmission à moindre coût et de conserver les revenus locatifs. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété seulement, et lorsque le parent usufruitier décède, les enfants nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires des parts sociales de la SCI sans nouvelle fiscalité.

Possibilité de conserver la gestion

Même après avoir transmis des parts sociales aux enfants, la bonne rédaction des statuts de la SCI permet aux parents d’en conserver la gestion. Le donateur, s’il est gérant de la société, pourra continuer de prendre les décisions.

Il sera également judicieux de prévoir la répartition des pouvoirs entre l’usufruitier (le parent donateur) et les nus-propriétaires (les enfants) : il peut être prévu que le droit de vote sur l’ensemble des décisions reviendra à l’usufruitier, lui permettant de garder la main sur la perception des revenus.

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Projet de loi de finances pour 2022 : les principales mesures

Comme chaque fin d’année, le projet de loi de finances comporte un certain nombre de mesures qui peuvent impacter vos stratégies patrimoniales. Pour 2022, hormis la traditionnelle revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu et la sécurisation du crédit d’impôt pour services à la personne, ce sont principalement les indépendants et chefs d’entreprise qui sont concernés par les nouveautés fiscales. En effet, le gouvernement a récemment présenté un ambitieux plan de soutien aux travailleurs indépendants et la plupart de ces mesures ont été reprises dans le projet de loi de finances pour 2022.

Les mesures à destination de tous les contribuables

Revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu

Dans le projet de loi de finances pour 2022, le barème de l’impôt pour la taxation de vos revenus 2021 est, comme chaque année, revalorisé (+1,4% cette année) en fonction de l’inflation. Concrètement, cela décale l’entrée dans les tranches les plus élevées du barème. Par exemple, l’entrée dans la tranche d’imposition à 30 % se fera à 26 071 € au lieu de 25 711 €. Cette nouvelle grille sera utilisée pour votre déclaration de revenus du printemps prochain, sous réserve que le projet de loi de finances soit adopté en l’état.

Corrélativement, les barèmes de taux neutre du prélèvement à la source sont revalorisés dans les mêmes proportions.

Bon à savoir :

Le taux neutre peut être choisi si vous ne souhaitez pas communiquer votre « vrai » taux de prélèvement à votre employeur. Il se rapproche du taux applicable à un contribuable célibataire sans enfant ne percevant aucun autre revenu que son salaire.

Services à domicile : sécurisation du crédit d’impôt pour les prestations réalisées à l’extérieur de votre domicile

Les sommes versées à un salarié à domicile ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à 50% de la dépense (montant limité). Jusqu’à présent, subsiste un doute quant à l’éligibilité à ce crédit d’impôt des prestations réalisées à l’extérieur de votre domicile.

En effet, il existait une tolérance de l’administration fiscale pour que vos dépenses soient prises en compte, quand bien même elles étaient réalisées en dehors de votre domicile, si elles étaient comprises dans une offre de services incluant un ensemble d’activités effectuées à domicile. Cependant, une décision du Conseil d’Etat avait annulé cette « tolérance » : ainsi seules les sommes versées au titre de services rendus à votre domicile étaient éligibles au crédit d’impôt. Puis, le gouvernement avait finalement indiqué que les « services extérieurs » demeuraient éligibles au crédit d’impôt. Afin de mettre un terme à ce feuilleton et de sécuriser ce dispositif, le projet de loi prévoit d’inscrire ce principe dans la loi.

Ainsi, un certain nombre de dépenses resteraient éligibles sans ambiguïté : par exemple, l’accompagnement d’enfants à l’école, l’aide à la mobilité et au transport de personnes ayant des difficultés de déplacement à l’extérieur du domicile, la livraison de repas à domicile, ou encore la téléassistance et visio assistance.

Bon à savoir :

Le projet de loi de finances prévoit également de compléter ce dispositif en y indiquant des plafonds propres (par an et par foyer fiscal) à certaines dépenses :

  • 500 € pour les travaux de petit bricolage,
  • 3 000 € pour l’assistance informatique et Internet à domicile,
  • 5 000 € pour les petits travaux de jardinage.

Les mesures à destination des indépendants

Allongement des délais d’option pour le régime réel

Si vous exercez votre activité au travers d’une entreprise individuelle ou d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, vous avez le choix entre deux modes de taxation pour vos bénéfices. Lorsque votre chiffre d’affaire n’excède pas certaines limites, vous êtes soumis de plein droit au régime des microentreprises. Vous pouvez néanmoins opter, dans un certain délai, pour le régime réel d’imposition. Ceci vous permet de déterminer votre bénéfice imposable en déduisant vos charges réelles, et non plus de façon forfaitaire.

L’objectif du projet de loi de finances est d’harmoniser et d’allonger les délais dont vous disposez pour exercer cette option ou, au contraire, y renoncer. Actuellement, la plupart de ces délais expirent le 1er février de l’année au titre de laquelle l’option s’applique. Il est prévu que vous puissiez dorénavant opter pour le régime réel en même temps que votre déclaration des revenus de l’année précédente, soit jusqu’au mois de mai de l’année au titre de laquelle l’option s’applique : vous auriez donc trois mois supplémentaires.

Exemple : pour les revenus de l’année 2022, vous voulez bénéficier du régime réel d’imposition pour votre bénéfice. Actuellement, vous devez prendre l’option (pour le régime réel) avant le 1er février 2022. Si le projet de loi de finances est adopté en l’état, vous pourrez prendre l’option jusqu’en mai 2022.

Exonération des plus-values de cession d’entreprise : en raison de la valeur

La plus-value réalisée lorsque vous vendez ou donnez votre activité est, sous conditions, exonérée totalement si la valeur des biens transmis n’excède pas 300 000 €, et partiellement entre 300 000 € et 500 000 €. Le projet de loi prévoit de rehausser ces seuils respectivement à 500 000 € et 1 000 000 €. L’objectif est de permettre à un plus large nombre de chefs d’entreprise de transmettre leur activité dans de bonnes conditions fiscales.

Exonération des plus-values de cession d’entreprise : en cas de départ en retraite

Vous pouvez également bénéficier d’un régime fiscal de faveur lorsque vous cédez votre entreprise ou les titres que vous détenez dans la société non soumise à l’impôt sur les sociétés dans laquelle vous exercez votre activité, à l’occasion de votre départ en retraite. Cela vous concerne également si vous êtes dirigeant d’entreprise et que vous cédez les titres de la société à l’impôt sur les sociétés que vous dirigez à l’occasion de votre départ en retraite. Dans le premier cas, vous pouvez bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée à cette occasion, sous certaines conditions. Dans le second cas, vous bénéficiez potentiellement d’un abattement de 500 000 € sur la plus-value dégagée lors de la vente des titres. Pour cela, la principale condition est de cesser toute fonction et faire valoir vos droits à retraite dans les deux années qui précèdent ou suivent la cession.

Le projet de loi prévoit d’allonger ce délai à 3 ans si vous faites valoir vos droits à retraite entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et que vous n’avez pas encore vendu.

Comme vous pouvez le voir, ces mesures vont plutôt dans le sens de l’allégement des contraintes fiscales, notamment pour les chefs d’entreprise. L’objectif est, en effet, de faciliter la reprise économique suite à la crise sanitaire. Pour l’instant, ce n’est qu’à l’état de projet, il convient d’attendre le vote définitif de la loi de finances pour 2022 avant d’envisager de nouvelles stratégies patrimoniales en lien avec ces mesures. Nous nous tenons bien entendu à votre disposition pour en discuter ensemble ; n’hésitez pas à nous contacter.

 

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Bailleurs commerciaux : Les « abandons de loyers » sont neutres fiscalement et peuvent vous permettre de bénéficier d’un crédit d’impôt

Vous louez un bien immobilier à un professionnel ? En raison de la crise sanitaire, des règles fiscales particulières s’appliquent pour les loyers 2020. En principe, les abondons de loyers au profit des locataires sont imposables fiscalement. C’est-à-dire qu’ils sont pris en compte dans vos recettes alors même que vous ne les avez pas perçus. Or, si vous avez renoncé à vos loyers au profit de votre locataire pour une période donnée en 2020, vous n’êtes pas imposable sur cet « abandon de loyer ». En revanche, cela ne vous empêche pas de déduire l’ensemble de vos charges sur l’année.

Cela vous concerne également si c’est un logement meublé que vous donnez en location et que vous avez accordé une remise de loyer l’année dernière à votre locataire.

De plus, si vous avez consenti à un abandon de loyer au profit de votre locataire-entreprise (éligible) pour le mois de novembre 2020, n’oubliez pas de le déclarer. En effet, cela peut vous permettre de bénéficier, sous certaines conditions, d’un crédit d’impôt égal à 50% du montant de loyer HT abandonné.

Bon à savoir :

Pour pouvoir bénéficier du crédit d’impôt pour abandon de loyer, votre entreprise locataire doit respecter ces conditions :

  • Faire l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou exercer une activité du secteur de l’hôtellerie, des cafés et de la restauration ;
  • Avoir moins de 5 000 salariés ;
  • Ne pas avoir été en difficulté au 31/12/2019 ;
  • Ne pas être en liquidation judiciaire au 01/03/2020.

Seul un abandon de loyer pour le mois de novembre 2020 est éligible au crédit d’impôt.

 

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