De nombreux baux commerciaux prévoient une augmentation fixe du loyer chaque année, par exemple de 1,5 %, sans référence à un indice. La Cour de cassation vient de juger qu’une telle clause est illicite lorsqu’elle ne comporte ni plafond ni limite de durée.

Dans un arrêt du 3 septembre 2026 publié au Bulletin (Cass. 3e civ., n° 25-14.904), la Cour considère qu’une clause prévoyant une hausse périodique, automatique et forfaitaire du loyer ne fixe pas le loyer initial. Elle organise en réalité une révision à la seule hausse, qui peut dépasser la variation des indices.

Elle fait donc échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer (articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce) et doit être réputée non écrite.

La Cour la distingue du loyer progressif par paliers, qui reste valable : les parties y fixent, dès la signature, des montants à des dates déterminées, jusqu’à un plafond connu à l’avance.

En pratique :

• pour le locataire, la clause peut être contestée et les sommes indûment versées réclamées, dans la limite de la prescription ;

• pour le bailleur, les clauses existantes méritent d’être réexaminées, et les nouveaux baux rédigés avec des paliers plafonnés ou une indexation conforme.

Un audit de vos baux permet d’anticiper ce risque.